「上海石化11村房價」深度解讀:2018年中國房地產金融生態

「上海石化11村房價」

5月23日,由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所、中國指數研究院三家研究機構成立的中國房地產TOP10研究組在北京發布《2019中國房地產上市公司TOP10研究報告》。系列專題文章請點擊文末圖片。

金融監管不放松

精細化管理與創新持續推進

2018年以來,金融生態環境持續優化,金融監管不斷完善和加強,金融政策繼續強調嚴監管、防風險、促穩健,維護金融市場平穩運行。融資渠道結構性調整,向政策支持領域和優質房企傾斜,資產證券化繼續獲支持,ESG理念為企業提供新思路。

融資環境收緊

融資渠道結構性調整

2018年,房企融資環境保持收緊態勢,信用債發行回暖,信托等非標業務規模收縮;海外發債和資產證券化成為房企青睞的融資方式。

信貸平穩,保障房獲支持

房地產貸款增速平穩回落,貸款結構有所改變。2018年全年中國新增房地產貸款6.5萬億元人民幣,同比多增1萬億元,占同期各項貸款增量的40.3%,較2017年占比略有降低。

2018年,銀行優化授信結構,圍繞住房租賃、房地產資產證券化和房地產權益性投資等行業發展方向,動態調整信貸政策。2018年末,保障性住房開發貸款余額4.32萬億元,同比增長29.5%,保障房全年新增9838億元,占同期房地產開發貸新增量的53.9%。

融資加速,公司債發行規模大漲

2018年,房地產行業信用債融資規模為5488.67億元,同比增長65.55%;融資成本為6.18%,較上年同期增長0.14個百分點。從信用債種類來看,公司債占比達46.42%,中期票據占比為27.60%。

2018年以來,公司債發行規模較上年明顯提高,2018年房地產企業公司債發行規模為2422.1億元,同比增長181.8%。中票發行熱情不減,2018年,中期票據發行規模1522.1億元,同比略微增長3.7%,債券評級以AA+及以上產品為主。

海外融資熱,融資成本攀升

受國內緊信用、去杠桿政策的推行,房企加大海外融資力度,2018年海外債發行規模達3621.44億元,同比增長29.8%;2019年伊始,房地產企業迎來一波海外發債熱潮,一季度,房企海外債發行規模達1463.34億元,同比增長57.14%。

融資成本不斷攀升,2018年,海外融資成本上漲明顯,融資成本為7.72%,其中四季度融資成本為9.12%,較年初大幅度上漲。2019年一季度,海外融資成本也在不斷上升,海外融資成本為8.70%,較上年同期增長2.4個百分點。

信托新增減少,“雙集中”現象明顯

2018年,資管新規進一步加強對險資、信托的監管力度,信托公司地產融資業務更趨審慎;房地產信托出現“雙集中”現象,房地產信托更愿意選擇優質房企進行合作以降低項目風險,投資更愿意向處在熱點區域的項目集中。

資產證券化受青睞,供應鏈ABS成亮點

房企從長租試水到加速擴張,資產證券化融資規模急速增加。2018年,房地產行業資產證券化規模2768.11億元,同比增長72.29%;2019年一季度,資產證券化規模為780.48億元,同比增長73.03%。

供應鏈ABS成亮點。2018年,房地產行業共發行保理類供應鏈金融資產證券化產品161起,規模合計1173.14億元,占資產證券化總規模的42.38%,基礎資產類型以應收賬款為主;2019年一季度,房企共發行57支供應鏈金融資產證券化產品,規模達429.55億元,占比進一步提高,達55.04%。

融資需求迫切,中小房企扎堆赴港上市

面臨著融資難度加大和融資成本不斷走高的難題,赴港IPO不僅能夠拓寬融資渠道助力規模發展,也有利于擴大企業的品牌影響力和業績規模。

2018年共有12家房地產企業赴港上市,其中正榮集團、弘陽集團、美的置業等6家房企在2018年上市成功,共募集資金99.1億港元;德信中國和銀城國際也分別在2019年2月和3月上市成功。

ESG管理理念來襲,助力企業價值提升

在A股入摩、大量外資涌入和政府大力倡導綠色金融的背景下,房地產上市公司積極擁抱ESG理念,把握企業價值重估新機遇,迎來企業融資新契機。

2018年,中國房地產上市公司ESG信息披露更加完善,在獨立性、連續性、覆蓋度、規范性和透明度等方面取得較大進步。

ESG管理能有效提升企業的內外部投資價值,增強投資者對企業未來發展的信心,尤其是在拓寬房地產上市公司融資渠道方面的重要作用,受到房地產企業的重視。

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