「全國房價排行」2018中國樓市10大關鍵詞

「全國房價排行」

??中房網訊(記者 亞晨)回首2018年的中國樓市,有許多與過往不一樣的地方。一方面,在“房住不炒”的定位下,各地調控持續加碼,年內累計各項調控政策超過400余次,成為歷史上房地產調控最密集的一年,全國樓市也因此經歷了從局部過熱到整體降溫的過程。另一方面,在這樣的降溫過程中,領先房企們把握市場,仍取得亮眼業績,但市場上下卻彌漫著濃厚的焦慮情緒。中房網(微信公眾號zhongfangwang)通過對今年房地產行業出現的一些“高頻詞”,總結出十大“關鍵詞”,以回顧2018年這個注定會被地產人銘記的一年,也點亮一盞幫助2019年前行的燈。

??調控

??調控,一直是影響國內房地產市場和房企發展的最關鍵因素之一。2018年,樓市調控一直處于高壓態勢,各地的房地產調控政策持續加碼。據不完全統計,全國各地累計發布關于房地產市場的調控政策超過400次,刷新歷史紀錄。

??7月31日召開的中央政治局會議指出,要下決心解決好房地產市場問題,堅持因城施策,促進供求平衡,合理引導預期,整治市場秩序,堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。年底召開的中央經濟工作會議再次明確,要構建房地產市場健康發展長效機制,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策、分類指導,夯實城市政府主體責任,完善住房市場體系和住房保障體系。而就在年末,包括菏澤、廣州、珠海等地,分別運用不同的分城施策方式,不同程度地釋放了房地產調控“松綁”的信號。這給未來其他城市如何“既不突破政策紅線,又能解決現實難題”,提供了一個很好的借鑒。

??房價

??2018年以來,房價同比依舊穩中有增,一線城市整體成交均價維持高位,二線城市房價同比漲多跌少,三四線城市則進入分化調整期。環比至8月達到高點后已經逐步開始回調,房價增長后勁略有不足。其中,一線城市無論從回調幅度和回調時間都早于二三線城市,城市輪動效應明顯。

??從CRIC監測的78個重點城市新建商品住宅成交統計均價看,深圳依舊是2018年房價最高城市,達55437元/平方米,但同比回落3%,從各城市能級來看,一線城市成交均價波動不大,北京、上海、廣州同比均有所上漲,廣州漲幅最大,達20%,深圳則高位回調,同比下降3%;二線城市房價漲多跌少,僅武漢1城同比下跌4%。在持續收緊的調控政策下,海口、昆明、青島、西安、合肥、成都、重慶7城房價仍保持同比超20%的漲幅。三四線城市則進入分化調整期,49個三四線城市中,房價同比漲幅超20%的城市有14個,其余城市房價同比波動幅度均在20%以內。從整體趨勢來看,2018年三四線城市在2017年普遍上漲之后,隨著調控政策逐步收緊,部分經濟面不佳的城市陸續迎來調整期,房價上漲遇到壓力,漲幅均有縮窄。

??需要值得注意的是,當前房價上漲至高位之后表現出居民購買力普遍疲軟,市場降溫征兆已然顯現。一方面部分城市需求透支嚴重,在政策保持高壓之下,以往“一房難求”的情況不復存在。另一方面多數房企為了加快銷售沖刺年終業績,多采取了以價換量的營銷模式。但在“買漲不買跌”心理的作用下,市場觀望情緒比較濃厚,成交情況遠不如預期,而這種疲軟走勢可能會對2019年的房地產市場產生一定影響。

??分化

??面對史上最嚴的調控政策,全國房地產市場分化現象日趨嚴重。

??2018年,房地產企業的規模化競爭仍在持續。龍頭房企的業績規模直指萬億規模,而千億級別的房企在今年也有望達到30家,行業集中度進一步提升。而房企并購整合也非常頻繁,據不完全統計,今年下半年以來,有超過30家中小地方性房企股權和債券通過產權交易平臺掛牌轉讓。Wind數據顯示,今年6月以來,上市公司共計發起了46起標的資產為地產行業的并購,披露交易規模達到489億元。同時,隨著銷售增速下滑和償債高峰來臨,房企融資步伐不斷加快,但融資成本卻創近三年來新高。在此背景下,很多財務穩健的龍頭房企憑借低融資成本逆勢擴張,趁很多中小房企被迫放緩拿地速度降低負債之際攻城略地,市場分化進一步加劇。

??城市方面,隨著年末房企加快推盤,各城市量價交易持續分化。熱點一二線城市中,上海量價齊跌,北京量價齊升,深圳量升價跌。一線城市表現各不相同。濟南、重慶量價齊跌,而成都、西安量縮價穩,二線城市同樣出現分化。一、二線城市都存在兩極分化現象。

??活下去

??萬科9月份召開的2018年秋季例會上,一張滿場打出鮮紅宣傳標語“活下去”的萬科秋季例會現場照片被各大媒體廣泛傳播。在這張照片上,整個會場的墻壁幾乎已被碩大的標語牌包圍,上面無一例外地印著“活下去”三個大字,配以標語牌通紅的底色,十分醒目,給觀者帶來十分震撼的感受。萬科董事會主席郁亮在會上進行了戰略檢討,認為房地產行業轉折已經到來,“收斂”和“聚焦”是應對轉折點和不確定情況的最好辦法。郁亮表示,三年事業計劃書的制定是把“活下去”作為基本要求,公司戰略也將圍繞“活下去”而展開, 所有行為都“收斂聚焦”到保證萬科活下去。

??一直以來,萬科都被外界視作地產業的風向標,不僅僅是因為其龐大的規模,也因為在多次的行業變化中,率先做出預判與動作。因此,萬科高喊“活下去”的舉動被視作是萬科對房地產行業的悲觀判斷。不但給市場帶來了焦慮,也對一些房企的后期策略產生了一定的影響。

??降速

??2018年以來,部分房企的擴張思路以及發展策略可能已經開始發生了轉變。過去兩年房企們極端追求的高周轉偏外延擴張模式,已經被越來越多的房企所摒棄,特別是年內的幾次建筑安全事故更是將高周轉推向風口浪尖。萬科選擇降速、碧桂園開始反思,中海地產主動放緩投資。在經過過去幾年的規模沖刺之后,龍頭房企因為市場調控和事故頻發等原因已經開始規模反思。

??從萬科下半年的業務發展中可以看到,萬科一方面穩住開發業務的基本盤,維持穩定的增長,加強銷售回款。另一方面,對多元化業務進行收斂調整,暫停進一步拓展。另一家龍頭房企碧桂園,在上半年仍就保持了較高的業績增速后提出,下半年公司發展將進入“提質控速”新階段,以“零傷亡”作為企業追求的長期目標。從下半年的銷售情況來看,增幅在明顯放緩。就連最會賺錢中海地產也在放緩拿地節奏,其董事局主席兼行政總裁顏建國表示,政策處于高度多變期,隨時可能出來下一步新的政策,所以對市場保持高度謹慎態度。寧可錯失一些機會,也不想投錯幾塊地。

??棚改

??棚改做為近幾年去庫存、拉高銷售紀錄的重要推手,在2018年卻遭到了重創。

??6月份,市場出現國家開發銀行收緊棚改融資政策的傳聞。7月份,住建部稱因地制宜推進棚改貨幣化安置,進一步合理界定和把握棚改的范圍和標準,不搞一刀切、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子。10月8日,國務院常務會議部署推進棚戶區改造工作,要求嚴格把好棚改范圍和標準,因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策,商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優惠政策。

??而從此前官方公布的數據來看,大規模棚戶區改造在短期內釋放出大量購房需求,增強了購買力,對于商品房去庫存的效果十分顯著,但同時其也被詬病為房價上漲的推手。雖然目前在政策上不是完全取消棚改貨幣化安置方式,但從原來的“大力推進”到“因地制宜”,這種轉向給市場帶來的收緊信號仍然十分明顯。不可否認是的,棚改對地方經濟的拉動作用不容忽視。從政策層面來看,未來棚改將逐漸走向規范化,使其對房價、地方債務的影響降到最低。隨著棚改貨幣化安置的退潮,三四線樓市很可能出現降溫。而對于房企來講,未來進駐這些區域時也將更加謹慎。

??長租

??2015年開始,一系列長租公寓政策紅利陸續出臺,吸引了大批企業涉足長租公寓領域。今年底召開的全國住房和城鄉建設工作會議上提出,要以解決新市民住房問題為主要出發點,補齊租賃住房短板。這也進一步說明了2019年住房租賃市場的發展力度會繼續強化。2018年以來,借助國家對長租公寓的融資政策優惠,大量資本進入以轉租為主業的“二房東”市場。這些資本公寓進而利用資產證券化手段,撬動更大的資本來爭奪房源,客觀上對部分城市住房租金上漲起到推動作用,這其中又以一線城市為主。在房租過快上漲的背景下,北京、深圳、上海積極出臺穩租金的相關舉措進一步促進租賃住房市場的發展。此外,全國不少租金上漲的城市也都出臺了相應的措施來平抑租金,包括增加房源供應、推進租賃合同備案、規范中介行為等。

??由于此前的快速擴張,導致多家長租公寓品牌出現問題。據不完全統計,去年2月至今,全國約有10家左右的長租公寓先后“爆倉”,多數因經營不善而陷入資金危局。隨著這些公寓的“爆倉”,租金貸風險、空氣質量安全等問題也被推向風口浪尖,行業種種不規范行為浮出水面。客觀來看,這些現象也促進了行業不斷朝著積極方向發展,倒逼長租行業主動變革。未來,伴隨市場進一步升級與洗牌,服務能力弱、標準升級慢的企業將面臨更大壓力。而只有適應市場、政策變化,主動尋求服務升級與創新的企業,才能獲得更廣闊的發展空間。

??流拍

??與前兩年全國各地地王頻出的情形不同,2018年的地王減少,流拍增多。據克而瑞研究中心統計,2018年7月、9月和10月是流拍最嚴重的月份,流拍土地均超過100宗,其中10月更是達到峰值,158宗土地流拍。下半年以來,上海、杭州、天津、蘇州、合肥等熱點一二線城市出現多幅土地流拍的現象,并向三四線城市蔓延。同時,土地成交溢價率也持續下行,易居房地產研究院監測的40城土地成交溢價率,在11月時已下滑至2011年以來的歷史低點附近。

??今年全國土地流拍頻發,主要原因是房地產市場的調整和房企資金壓力的增加。隨著樓市調控持續深入,部分城市限房價、限地價、競自持、競配建等土地出讓條件嚴苛,在地價高企、房價上漲預期被抑制的背景下,房企的利潤空間被壓縮,拿地意愿降低,頻頻流拍也就在所難免了。

??跨界

??2018年,跨界風在地產圈前所未有的強烈,房企跨界經營似乎已經成為一種趨勢。綠地投資電競,碧桂園、華潤置地投資農業,恒大攜手賈躍亭造車,萬科、遠洋布局物流,新湖中寶進軍金融科技投資領域,泰禾涉足醫療……

??面對利潤增速下滑,求轉型、找出路,對未來重新布局成為眾多房企應對新形勢變化的明智之舉。隨著當代社會生產力和科學技術的迅猛發展,新行業、新業態、新模式不斷涌現,不同行業、產業之間的關聯度、依存度也在不斷加深,這也使跨界發展成為一種趨勢甚至常態。但需要對房地產企業跨界理性看待和分析,要在辦好主業的基礎上跨界相關行業,要看準方向、經營得當,切莫抱著房地產賺快錢的思維跨界,精耕細作方能殺出一條轉型之路。

??搶人

??從放寬落戶條件、送購房租房補貼到項目資助、人才獎勵,這場始于2017年的搶人大戰在2018年上半年再次被推向高潮,戰火也從湖南長沙、四川成都等二線城市進一步擴散,也成為上半年部分城市的樓市狂歡的重要推手。

??比如天津5月份推出的“海河英才”計劃,不到一天時間30萬人申報查詢落戶事宜。而與人才儲備一同蓄勢待發的還有天津樓市,天津在推出人才引進政策的當月數據顯示,二手房成交環比增加255%,成交均價漲幅在2.5%以上。此外,西安成都等地也相繼在2018上半年推出了力度不一的人才落戶和優惠政策,這場被外界稱為的“搶人”大戰,給房地產市場帶來了明顯而直接的狂歡,這些城市在推出人才新政后,戶籍人數都出現大幅增長,而房價也逐步提高,不少地段的房價幾乎翻倍。

??熱衷于人才爭奪戰的熱點城市之所以在“人才引進”方面如此積極,歸根結底,一方面是看準了人才儲備在未來城市發展潛力方面的巨大作用,另一方面則更具有現實意義,通過人才落戶帶來直接的租房、購房需求,從而帶動財政、稅收的增長,使得房地產去庫存也更加落地和有效,而這一點,也被當地的開發商和二手房業主“好好”地抓住和把握。

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