「山水文園」樓市開年快報:銷售數據呈現分化,住宅庫存觸底反彈

「山水文園」

??中房網訊(記者亞晨)3月14日,國家統計局發布的《2019年1-2月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示,1-2月份全國房地產開發投資12090億元,同比增長11.6%。商品房銷售方面,1-2月份商品房銷售面積14102萬平方米,同比下降3.6%;商品房銷售額12803億元,增長2.8%。

??從官方公布的前兩月各項房地產主要指標來看,樓市出現一定的降溫趨勢。業內分析人士認為,從以往來看,歷來年初階段屬于全年淡季,因此并不能全面反映市場趨勢。同時,由于部分房企面臨銷售壓力,要警惕市場降溫所帶來的資金回籠壓力。

??前兩月房地產開發投資同比增長11.6%

??從房地產開發投資完成情況來看,2019年1-2月份,全國房地產開發投資12090億元,同比增長11.6%,增速比2018年全年提高2.1個百分點。其中,住宅投資8711億元,增長18.0%,增速提高4.6個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為72.1%。

??從官方公布的數據來看,前兩月房地產開發投資情況明顯好于預期。在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,或與兩方面因素有關:一方面是房地產新開工和施工等數據表現較好,這會直接體現到開發投資等數據上來,也進一步體現了部分房企主動開發以爭取預售許可證的心態。另一方面,不排除建材等價格繼續上漲,類似價格因素都會反映到開發投資數據上來。

??從房地產開發企業土地購置面積來看,1-2月份房地產開發企業土地購置面積1545萬平方米,同比下降34.1%,2018年全年為增長14.2%;土地成交價款690億元,下降13.1%,2018年全年為增長18.0%。

??從同比數據來看,企業購地方面相對偏保守。嚴躍進對中房網(微信公眾號:zhongfangwang)表示,房企目前的聚焦點在于去庫存,所以拿地方面會趨于保守。還有一些企業近期會轉向股權收購和項目收購,這對于土地購置方面的節奏會放緩。不過嚴躍進預計,后續銷售端和資金端改善后,企業拿地積極性會繼續增強。尤其是部分棚改政策依然偏利好的城市,土地交易依然會活躍。

??房地產開發企業到位資金方面,1-2月份房地產開發企業到位資金24497億元,同比增長2.1%,增速比2018年全年回落4.3個百分點。其中,國內貸款4976億元,下降0.5%;利用外資52億元,增長3.3倍;自籌資金7279億元,下降1.5%;定金及預收款7366億元,增長5.6%;個人按揭貸款3458億元,增長6.5%。

??從到位資金數據看,喜憂參半。嚴躍進分析認為,到位資金依然是正增長,這說明企業還沒有出現資金方面的壓力。但另一方面,到位資金同比增速明顯放緩,要警惕房屋銷售降溫所帶來的資金回籠壓力。

??房地產開發景氣指數方面,2月份,房地產開發景氣指數為100.57,比2018年12月份回落1.27點。

??前兩月商品房銷售數據現分化

??商品房銷售方面,在相對悲觀的市場預期下,市場已經開始出現降溫態勢。

??國家統計局數據顯示,1-2月份,商品房銷售面積14102萬平方米,同比下降3.6%,2018年全年為增長1.3%。其中,住宅銷售面積下降3.2%,辦公樓銷售面積下降15.7%,商業營業用房銷售面積下降13.6%。商品房銷售額12803億元,增長2.8%,增速回落9.4個百分點。其中,住宅銷售額增長4.5%,辦公樓銷售額下降6.2%,商業營業用房銷售額下降9.4%。

??從商品房銷售數據來看,商品房銷售面積呈現同比下滑態勢,說明市場已經開始降溫,但商品房銷售額仍然實現正增長。嚴躍進預計,更大的下滑壓力在于三四線城市,而其他一二線城市近期有所回暖。

??庫存方面,商品房待售面積繼續減少。2月末,商品房待售面積52251萬平方米,比2018年末減少162萬平方米。其中,住宅待售面積增加117萬平方米,辦公樓待售面積增加49萬平方米,商業營業用房待售面積減少393萬平方米。

??據中房網(微信號:zhongfangwang)粗略統計,2019年1-2月份商品房待售面積處于近40個月最低值。但值得注意的是,如果單從住宅待售面積來看,在經歷了51個月的連續跌勢后,2019年前兩月已經出現觸底回升態勢。嚴躍進對此分析認為,去庫存已經進入后續階段,但去庫存的速度不會加快。但部分房企面臨銷售壓力,預計會出現打折促銷等動作。

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