「崮山小區」房企戰略分化之下的糧草儲備戰

「崮山小區」

??中房網訊 房地產市場的降溫,讓越來越多的房企將“現金為王”奉為企業穩健及安全經營的“護城河”。慢慢地從注重規模、周轉率和銷售收入向注重持續現金流入轉變。

??而隨著融資環境的改善,房企之間的競爭大多圍繞土儲量展開。

??融資動作頻頻 融資成本降低

??3月房企融資環境延續2018年11月份以來的氣氛,融資活動較為活躍。

??據克而瑞研究中心提供的數據顯示,3月份85家典型房企的融資總額為1204.7億元,環比上升18.5%,同比增長13.7%。具體到企業表現,3月份融資總量最高的企業是萬科,融資總量127.9億元,主要是其3月27日進行的一筆增發,募集金額77.8億港元,以及3月8日發行的一筆6億美元中期票據。

??另外從梯隊表現來看,1-3月份所有梯隊的房企融資總量均實現了同比上漲。其中,TOP10房企融資同比增加39.71%,也是平均融資額最多的一個梯隊,增幅也最大。克而瑞研究中心對此分析認為,主要由于2018年初以及央行先后五次降準,加強銀行間流動性,房企抓住融資環境較為寬松的窗口進行融資,以及由于債券陸續到期,房企發債意愿較強。

??進入4月份,房企的融資潮仍在持續。包括萬科、恒大、融創等頭部房企均拋出了各種的發債計劃。

??4月9日,至少有4家房企發債。其中,當代置業就5億美元未償付票據作出交換要約,并擬發新票據;越秀地產擬發11億港元債券;融創中國發行2023年10月到期的7.5億美元優先票據,年利率7.95%;弘陽地產集團發行于2022年到期金額為3億美元、年利率9.95%的優先票據。

??4月8日有6家房企公布發債。其中,中國恒大集團公告稱,發行3筆合共20億美元的優先票據;我愛我家擬發行20億境內公司債,期限不超5年;藍光發展成功發行5000萬美元境外私募債券;金茂酒店擬發行7億元超短期融資券;融創房地產集團擬申請發行80億元公司債券,申請已獲得上交所受理;弘陽地產集團宣布建議發行優先票據,優先票據的所得款項凈額為現有債務進行再融資及一般公司用途。

??4月4日,萬科公告稱,成功以每股H股29.68港元,向不少于6名承配人,成功配發及發行總數為262,991,000股新H股,配售所得款項凈額約為77.8億港元。

??而4月3日晚,碧桂園也發布公告稱,此前宣布的公司債發行工作已于4月2日完成,最終發行規模為5.9億元,票面利率5.03%。

??從房企資金成本看,相比前期有所下調。主流房企境外融資成本均在6%-8%,境內融資的公司債均在5%以內,境外融資成本也有非常明顯的降低。

??東北證券房地產行業分析師高建指出,在融資成本方面,房企發行的產品利率大多低于他們在 2017年和2018 年發行的相同期限的產品,但仍高于2016年的發行成本。

??以4月3日發行公司債券的華僑城為例,其本期債券品種一期限5年,第3年末附發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權,發行總額為25億元,票面利率3.88%。  

??戰略分化之下的糧草儲備戰

??身處下行期的房地產市場讓絕大多數房企捂緊了錢包,但企業們深知唯有土儲豐富,才能讓其追逐業績目標以及實現更好行業位次的路徑變得清晰。在融資逐漸順暢的前提下,房企間的競爭大多也圍繞土儲量展開。

??盡管企業在拿地方面的理性回歸將繼續蔓延至2019年,但對于一些現金流能力較強的企業來說,也是比較適合增加土儲的時機。

??克而瑞研究中心數據顯示,3月份31家典型房企新增總建面達2705萬平方米,相比上月上升11%,總的新增土地成交總價為1224億元,環比下降3%。

??從企業表現來看,盡管3月份大多數房企拿地態度相對持謹慎,但少數房企拿地態度相對積極。3月份31家典型房企中拿地超200萬平的房企僅有3家。

??從新增拿地城市分布來看,3月份31家典型房企的主要投資布局方向集中在強二線城市及熱點三四線城市,新增建面占比分別為 44%、48%,其中重慶、濟南、合肥、南寧等強二線城市與佛山、延安等熱點三四線新增土地總量都不小。從區域分布看,31家典型房企拿地分布比較均衡,其中,中西部新增拿地建面占比達30%,其他三個區域新增土儲占比都有不同程度上升。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,2018年以來房企拿地漸趨謹慎,源于行業下行及調控持續。在宏觀經濟形勢不景氣之外,2018年國內重點城市市場整頓力度不減,對于土地提出更為苛刻的條件,比如配建規模增多、限價條款嚴格,這在很大程度上限制了企業的拿地能力。

??此外,不同規模、不同類型房企的拿地投資戰略也出現分化。

??自2018年三季度之后,包括碧桂園、恒大、中海、保利在內的部分TOP 10房企投資節奏表現出了明顯放緩的趨勢。而與之對應的是,在房地產市場調整期,仍有部分房企投資力度不減。在2018年9-11月新增土地投資相對積極的五家房企中,有四家屬于央企、國企;此外,一些躋身TOP 50且規模在500億元左右的新上市房企拿地踴躍,如正榮地產、弘陽地產、大發地產等。

??克而瑞研究中心分析稱,新上市房企拿地熱度不減,一方面由于新上市房企短期內資金壓力迅速緩解,為其戰略性投資擴張提供了有力支撐;另一方面,隨著上市后市場關注的提升,助力融資渠道的拓寬,這些房企的規模發展需求進一步被滿足。

??不過據業內人士透露,在市場回歸理性、房企投資節奏普遍放緩的背景下,不少企業已在內部提高了拿地前測算階段的投資回報率。基于當前資本市場環境走弱的預期依舊,2019年土地整體價格預計將持續走穩,市場也將迎來適合仔細甄別、抄底拿地的新一輪戰略發展周期。而2019年企業業績規模的增長,也將主要依靠供貨增長來實現。

??同策咨詢研究總監張宏偉認為,在拿地方面,2019年房企應重點在二線及強三線儲備糧草。一線城市機會雖好,但進入門檻較高且競爭壓力較大;普通的三四線城市一方面去庫存壓力仍存,另一方面市場增長空間有限,因而企業布局還需謹慎。“部分三四線城市機會型進入,跑跑量還可以,但若想長期戰略布局還要更加審慎一些。”

??來源:北京商報、證券日報、中國新聞網、克而瑞研究中心,88房地產資訊網整理

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